PELABUR HARTANAH, JANGAN BODOH-BODOH PERCAYA PADA ‘MARKET VALUE’ YANG KORANG FAHAM SEKARANG NI
.
.
Semua orang tahu ‘asking price’ (harga permintaan) dan jugak nilai pasaran yang bank berikan (bank value). Sebenarnya takda salah pun kalau korang nak pakai konsep ini.
.
Tapi apa sebenarnya market value?
Berdasarkan apa yang aku pelajari, lalui dan fahami, aku simpulkan sebenarnya ketiga-tiga ni ada perbezaan. Bagi aku, pelabur hartanah tegar atau kapitalis hartanah perlu faham ini.
Maaf kalau ianya berlanggar dengan mana-mana falsafah atau fahaman mana-mana sifu hartanah ya. Ini sekadar pandangan.
.
.
🔴 Asking Price (Harga permintaan)
👉 Harga permintaan adalah harga yang diletakkan penjual/owner/seller.
👉 Ianya boleh dinego lagi. Tak tetap
👉 Asking price ni selalu dipengaruhi oleh sentimen “desperate seller” dimana bila owner tengok orang lain jual murah, maka dia pun akan terikut-ikut jual murah jugak. Sebab owner fikir kalau dia letak harga lebih tinggi, nanti susah jual pulak kan. Make sense.
.
.
🔴 Bank Value (Nilai bank)
👉 Biasakan korang pergi bank, korang tanya nak cek market value. Betul?
👉 Bagi aku apa jua nilai yang bank tetapkan ianya bukanlah market value. Ianya lebih tepat disebut sebagai Bank Value dimana pihak bank/valuer yang nilaikan ‘harga pasaran hartanah’ tersebut.
👉 Kenapa aku kata macam ni? Sebab kalau korang tengok harga jualan hartanah sekarang, ‘asking price’ yang ditetapkan owner biasanya lebih rendah dari ‘market value’. Perasan tak?
👉 Bermaksud dipasaran sekarang ni, owner nak jual lagi murah dari Market Value (yang pihak bank nilaikan). Tu yang buyer boleh siap boleh mark up loan senang-senang je sekarang.
👉 Katakan Market Value bank kata adalah RM 500k. Owner sekarang biasa nak jual bawah dari itu, contohnya RM450k je. Betul tak?
👉 pihak bank/valuer ada cara tersendiri menilaikan market value. Tak salah pun. Mereka memang professional.
👉 Namun ianya tidak bermakna nilai hartanah yang ditetapkan oleh bank/valuer itu mengikut ‘nilai pasaran sebenar’.
👉 Jadi apa erti Market Value sebenarnya?
.
.
🔴 MARKET VALUE (nilai pasaran)
👉 Market value bagi aku adalah harga pasaran sebenar yang BUKAN ditetapkan oleh penjual/owner/seller mahupun pihak bank/valuer.
👉 Market value ialah datang dari kaca mata pembeli itu sendiri dimana pembeli harus sedar apakah ‘nilai sebenar’ hartanah tersebut.
👉 ‘Nilai hartanah sebenar’ ini pula sangat bergantung apa yang pembeli itu nampak pada sesatu hartanah ini.
👉 Aku bagi contoh. Katakan korang nak beli satu kondo ni, cantik, best. Tapi kau cuba cari unit tapi tak banyak yang dijual. Nak yang menghadap swimming pool pun punyalah payah nak dapat.
👉 Ini berlaku kerana 90% yang duduk situ memang jenis taknak menjual. Jenis nak duduk sendiri. Own stay. Kebanyakkan owner disitu bukanlah pelabur hartanah.
👉 Jadi bila tak banyak unit untuk dijual, maka Supply jadi sikit tapi demand pula banyak. Demand dari pelabur. Para pelabur bersedia untuk membeli tapi tak banyak pulak owner bersedia untuk menjual.
👉 Disebabkan transaksi sedikit, dan nilai pasaran kondo sekitar pun biasa-biasa sahaja ketika itu, maka pihak bank menilaikan harga hartanah adalah biasa-biasa sahaja.
👉 Dan korang pulak memang dah buat kajian dimana melihat potensi hartanah ni bakal naik lagi kerana korang dapat tahu akan datang akan ada beberapa syarikat gergasi korporat akan masuk dan banyak menyediakan peluang pekerjaan yang high class. Executive, Professional semua ada. Dan korang memang tahu kondo inilah yang bakal mendapat ‘advantage’ berbanding kondo lain kerana faktor lokasi, suasananya yang agak private, dan exclusive.
👉 Tambah-tambah pulak kondo ni jenis ‘low density’, memang korang tau inilah favourite para professionals sekalian.
👉 Jadi korang rasa value hartanah ni sepatutnya lebih tinggi dari apa yang pihak bank dan valuer nilaikan.
👉 Disebabkan korang nampak potensi sebenar ini, bila nampak je ada unit terbaik untuk dijual, maka korang pun sanggup untuk membayar lebih dari apa yang pihak bank nilaikan (bank value) asalkan kau dapat rebut unit ini dari pembeli-pembeli yang lain.
👉 Masa tu korang mungkin akan dengar cakap-cakap mengatakan “bodolah kau, bayar lebih dari bank value buat apa. Kan ada kondo lain lagi murah etc)”.
👉 Takpe jangan kecil hati. Ini lah bezanya antara pelabur hartanah yang buat kajian dengan yang tak buat kajian. Disaat mereka melihat faktor harga semata-mata, tapi kau pula melihat apa erti NILAI, SUPPLY dan DEMAND pada sesatu hartanah.
👉 Kalau tak percaya cuba lihat performance hartanah Desa Park City vs landed Kepong, Bangsar vs Bangsar South, Putrajaya vs Cyberjaya. Apa yang korang dapat rumuskan? Hehe
.
.
Jadi inilah pandangan aku terhadap beza antara Asking price vs Bank Value vs Market Value. Korang rasa logik ke tak logik fahaman ini?
Sharekan pandangan anda dibawah ^^
Mohon jangan kecam teruk sangat haha
Kredit: Jimmy Haryzul
